La SCI || Qu'est ce que c'est ?


Note sur la SCI et dernier avis du Comité de l'Abus de Droit Fiscal (CADF).

Quel impact sur le patrimoine ?



Comprendre l'intérêt d'une SCI

Parmi ces avis, on a remarqué des précisions utiles à rappeler concernant la détention de la résidence principale par une Société Civile Immobilière. L’article 15-II du CGI dispose que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu. Il en est ainsi des SCI à l'Impôt sur le Revenu (IR) qui mettent gratuitement leurs locaux à la disposition de leurs membres.


L’exonération a pour contrepartie l’impossibilité de déduire les charges afférentes à ces immeubles.


Cette situation donne lieu à un contentieux assez fourni notamment quand le contribuable tente de travestir la réalité en prévoyant un bail et un loyer anormalement bas, voire fictif. La Jurisprudence (Cour d'Appel Administrative du 8 juin 2008) pose en principe qu'une SCI soumise à l'impôt sur le revenu, propriétaire d’un appartement occupé par son associé majoritaire, doit être regardée comme s’étant réservé la jouissance du logement concerné dans la mesure où :

  • Le loyer était moindre que celui versé par un tiers résidant dans un étage inférieur

  • Les requérants n’ont pas, au cours des années en litige, remboursé à la SCI les charges locatives dont cette dernière avait assuré le paiement.

Dans ces conditions, la Cour a considéré que l’associé devait être regardé comme s’étant réservé la jouissance de ce logement et partant qu’il ne pouvait prétendre à la déduction, en proportion de ses droits dans la société, du déficit foncier dégagé par la SCI à raison des travaux effectués dans l’immeuble en cause. Dans les affaires qui ont été soumises pour avis au Comité de l'Abus de Droit Fiscal nous avons noté celle-ci : Une SCI soumise à l'impôt sur le revenu a été créée entre un père (66,67%) et son fils (33,33%). Le père a apporté une maison et le fils des liquidités. Puis la SCI et le fils ont signé un bail d’habitation portant sur l’occupation par celui-ci de cette maison à usage d’habitation principale. Enfin, deux ans après la mise en location le père a fait donation de la totalité de ses parts sociales de la SCI à son fils devenu associé unique. La société a déclaré notamment au titre des années 2016, 2017 et 2018 des résultats fonciers déficitaires s’élevant respectivement à 31 918 euros, 113 661 euros et 13 664 euros. Les recettes déclarées s’établissent respectivement à 9 600, 13 560 et 17 520 euros tandis que le total des frais et charges atteint 38 953, 121 724 et 27 714 euros dont 37 170, 119 904 et 25 796 euros au titre des dépenses d’entretien, de réparation et d’amélioration. L’administration a mis en œuvre la procédure de l’abus de droit fiscal (Art. L. 64 du LPF) considérant que le bail portant sur la location de cet immeuble, signé entre la SCI et le fils et poursuivi par ces parties après la donation, n’avait d’autre but que de permettre au fils l’imputation des charges foncières de cette maison, dont il avait conservé la jouissance, sur les revenus fonciers retirés par son foyer fiscal à raison d’autres immeubles ou d’autres SCI afin de minorer son impôt sur le revenu en faisant ainsi échec aux dispositions de l’article 15-II du CGI. Ayant constaté que le montant des dépenses des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration entrepris sur le bien et décidés par l’unique associé de la société excédait de manière significative le montant des loyers perçus - de sorte que la SCI était structurellement déficitaire - le Comité a estimé (même si le montant du loyer n’a pas été remis en cause par l’administration) que le fils associé avait disposé du bien comme s’il en était le propriétaire occupant et s’était de la sorte placé dans une situation offrant les possibilités de sous-estimation des résultats fonciers que le législateur a entendu combattre. Pour le Comité l’administration était fondée à remettre en cause les déficits fonciers issus de la SCI. Ainsi en résumé, on rappellera utilement qu'une SCI détenant la résidence principale mise à disposition de son associé reste un montage particulièrement scruté par l'administration fiscale et que d'établir un bail entre celle-ci est l'associé occupant est risqué. Par ailleurs, la Résidence Principale détenue par la SCI entraîne d'autres conséquences fiscales désagréables, en particulier en matière d'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en ce qui concerne l'abattement de 30% réservé à la résidence principale. Enfin, sur le terrain du droit civil cette fois, la SCI détenant la résidence principale d'époux mariés, conduit à amoindrir les droits du conjoint survivant sur ce bien en cas de décès. N'oubliez pas, enfin, que d'autres problèmes « embêtants » surgissent lorsque la résidence principale est détenue cette fois par une SCI ayant opté pour l'Impôt sur les Sociétés... La SCI est un outil patrimonial intéressant, mais son utilisation et les buts recherchés doivent être mûrement réfléchis avant de la constituer !


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